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美联储资深经济学家查尔斯·埃文斯在一周前表示，美国将需要再增加3.5万亿的量化宽松政策以抵消美联储无法将利率降至零以下的情况，在过去的53周内，美国已向市场投放超过十万亿美元的基础货币流动性和各类经济刺激方案，正如下图红色区域的 数据所示，美联储资产负债表增长几乎是垂直排列的。

目前，美国市场中的实际美元利率（名义利率）再度出现上升趋势，这就意味着全球或将再次上演美元荒，导致全球流动性失衡，黑天鹅事件不断，这在美联储将提前缩减量化宽松的市场预期下将更确定。是的，你没看错，不限额度宽松的货币政策和美元紧缺将同时发生，听起来似乎有些不可思议，但却真实出现在了汇率市场，而所谓的美元荒，就是指美元的供需失衡，导致短期拆借成本飙升，而这也是包括债市、楼市等杠杆投资者不愿意看到的。

而过去十年来，自美国楼市次贷危机之后，美联储QE印钞机几乎昼夜不停地运转，印出不计其数美元，在帮助美国金融和楼市度过难关，实现复苏的同时，也制造了大量膨胀资产，并开启了长达十年的楼市盛宴模式，这在名义美元利率上升的背景下，这无疑对这些高估值的资产将形成致命的一击，而这也是美联储至所以要再次重启隔夜回购的根本原因之一。

据美国商务部在一周前公布的多项数据显示，截止4月，全美范围内的房价正在大幅飙升，标普席勒房价指数3月较2020年同期上涨13.2%，为2005年12月以来最大涨幅，数据显示，包括纽约、旧金山在内的美国20座大城市房价指数均创下新高。

我们注意到，不仅在美国城市，包括英国、加拿大、澳大利亚和迪拜的多个城市的房价均出现明显的上涨，根据路透社一项最新调查，在全球央行货币和财政支持及新冠病毒后经济复苏的情况下，主要经济体的住宅房地产市场将飙升，高企房地产价格的风险正在累积，副作用开始显现。

由于价格上涨抑制了需求，美国新房销量下滑幅度超出预期，数据显示，4月新屋销售较3月下滑了5.9%，据全美房地产经纪人协会公布的最新数据显示，新屋价格中位数同比大增20.1%，因为，房价上涨确实让美国当局担心，美国购房者将无法承担住房成本，这是过去4月内房屋销售的第3次下降。

事实上，近几年来，从旧金山开始，经过伦敦，再到悉尼，一个个大城市的房价都在上涨，与此伴随而来的是，很多城市都对高房价感到头痛，然而现在的预期是，美联储进入了长达一年多的极度宽松通道后，市场迅速对短期美元流动性进行了重新定价，美元荒也将随之而来。

这意味着借入美元的成本变得越来越高，美元荒再次开始在美联储缩表和加息的背景下在全球货币市场呈现出来，这种美元荒现象可能即将会出现。正因此，对于楼市杠杆投资者而言，以美元计价的美债价格变得更为昂贵，对冲成本就几乎相当于一次加息。

这就意味着，美联储将对高估值的资产举起金融屠刀，而除了利率、货币政策和融资借贷成本，更需要关注逆全球化，因为，这意味着资本流动、劳动力、人员和技术流动的门槛筑高了，意味着一些最受益于经济全球化的城市，其高房价为代表的资产价格很可能将最先开始遭遇长期的低迷或正在成为楼市重灾区，部分城市高房价庞氏骗局或将开始溃散，而放眼全球，部分城市甚至将会断崖式下跌。

接下去发生的事，我们发现，加拿大的温哥华和多伦多是先行者，我们认为，下面这些城市的房价结合本国经济现状和财政、税收收入增长等综合因素，已有20个城市进入候选名单，分别是，美国的纽约和西雅图、澳大利亚的悉尼、墨尔本和阿德莱德、加拿大的温哥华和多伦多、英国的伦敦和曼彻斯特、新西兰的奥克兰、德国的慕尼黑、瑞典的斯德哥尔摩、马来西亚的吉隆坡、印尼的雅加达、泰国的曼谷和清迈、印度的孟买、 越南的胡志明市和芽庄市，甚至还有韩国首尔等。

此时，包括中国炒房客在内的全球投机客或将接盘，对此，美国作家兼金融评论员哈里·登特警告称，从长远来看，大规模的失业导致收入下降和外国移民减少将对目前高估值的澳大利亚楼市造成重大打击，同时，这也给外国买家在内的楼市投机者正式上了一课，因为，这些包括中国人在内的海外置业买家中只有少数是用作留学买房或自住用途的，大部分为投资甚至是投机性购房。正因此，澳当局也认识到这个问题的严重性。

消息显示，澳当局从2019年开始就加大力度向外国买家征收更多的税收来打击投机行为，比如，维多利亚州和墨尔本将对空置半年以上的住宅每年征收该房屋总价1%的额外税，而外国人购买新南威尔士州住宅的附加税也增加了一倍。按路透的跟进报道中称，如果当澳经济市场环境变得更坏时，甚至可能将包括中国人在内的外国买家的空置房子强制征用为廉租房，这就意味着这些空置房产被“充公没收”了。

据行业研究机构SQM Research的报告发现，截止4月，澳全国住宅租赁空置率大幅增长，其中，悉尼CBD空置率飙升至17.7％，墨尔本的情况也没有好得多，南岸空置率上升到11.8％，而CBD上升到10.5%，因为海外游客和学生的数量大幅下降，空置率高企以及病毒蔓延期间使得澳居民或潜在买家离开这些主要的中央商务区的房地产市场。

据路透社5月26日援引澳大利亚国立大学东亚经济研究局公布的2020年度跟踪研究显示，2020年中国买家在澳洲投资金额为10亿澳元，下降了61%，降至澳洲国立大学所记录的六年来最低水平，而2016年的165亿澳元的峰值相比更是跌幅达94%，其中有接近一半(45%)涉及房地产。

事实上，同样的事情也出现在美国商业地产领域，据美房地产经纪人协会最新数据显示，包括中国人在内的不少外国买家已经从2018年开始提前从美国房地产市场撤离，据路透社和美国多家房产机构联合近几周发布的数据显示，截止4月的36个月内，包括一些中国明星在内中国买家至少出售达280亿美元的美国房产，另外，路透社监测到的报告显示，2019年6月以来，中国买家对美国商业和住宅类房产的咨询量也要比2020年同期下降35.2％，这是事情的最新进展。

这带来的结果就是，越来越多的聪明投资正在从美国资产市场中撤离，事实上，早在数周前，华尔街金融大鳄乔治·索罗斯就警告说，随着新冠病毒在美国的持续蔓延，因此使至少使26万亿美元的聪明资金正在从美国资本市场撤离出来。这在最近几周以来，美联储越来越多的理事开始讨论加息和缩码量化宽松及美债遭遇3月份以来最大抛售潮及国债猛跌正迫使更多基金经理缩减风险敞口的市场环境下将更加明确，因为，利率是包括楼市在内的所有资产价格的核心。（完）