马来西亚房地产市场：中国买家缺席，三度加息影响持续？

随着马来西亚国家银行于9 月8 日提高隔夜利率(OPR)，购房者面临着抵押贷款利率上升的问题。 OPR利率与美国联邦基金利率相似。一般来说，OPR越低，贷款利率就越低，反之亦然。马来西亚今年5月和7月提高了隔夜利率，这是10多年来罕见的。

对于马来西亚房地产市场需求将受到多大影响，不同的人有不同的看法。尽管观点各异，但住房需求不仅仅取决于利率。如果买家有强烈的购买意愿，并且对所投资房地产的未来持乐观态度，那么利率上升不会阻止他们的投资。

目前，马来西亚房地产市场仍处于低迷状态，且已持续6年多。尽管马来西亚政府报告称，2022年第二季度国内生产总值（GDP）增长8.9，经济活动显着改善，但这主要是由于2021年全国处于全国封锁状态下的国民生产总值基础下降所致由于疫情。

当然，造成大马楼市低迷的因素有很多，而近期令吉兑美元和新元汇率的下跌，无疑更是雪上加霜。

一位不愿透露姓名的房地产顾问的观点代表了一种普遍的观点。 “现在令吉贬值，人们担心就业保障，你认为房地产市场会好吗？”

“现在人们买房是为了居住，而不是为了投资，”他说。

马来西亚现有的房地产市场是一个更广泛的房地产市场，涵盖零售、写字楼、购物中心、工业用地和地价。它不取决于一两个因素。这样的市场也受到很多因素的影响，包括无数因素的作用、政策和市场情绪。

一言以蔽之。社会环境、经济和政治问题正在对马来西亚房地产市场产生影响。

令吉贬值

今年以来，令吉兑美元汇率持续下跌，甚至一度暴跌至4.5278令吉兑1美元。这是自1997年亚洲金融危机以来从未见过的水平，创下马来西亚24年来的新低。与此同时，令吉兑新元汇率也下跌，突破1新元兑3.25令吉大关。

虽然令吉汇率的跌势今年才开始显现，但与令吉兑美元汇率的跌幅相比，过去20年令吉兑新元的贬值显得更为渐进。年。

令吉贬值意义重大，因为马来西亚开发商多年来一直试图向外国人出售高端房产。对于外国投资者来说，目前令吉贬值也意味着他们购买的房产价值也会下降。

根据马来西亚房地产信息中心最新报告，2022年第二季度（4月至6月），马来西亚房价指数较上季度（1月至3月）下跌1.2%。这也意味着马来西亚的平均房价从第一季度的444,230林吉特下跌至439,084林吉特。不过，吉隆坡CBD的平均房价仍远高于此。核心地区价格跑赢大盘。

对于非核心地区的购房者来说，将面临货币贬值和房价下跌的双重打击。

房价下跌

自2019年第四季度以来，马来西亚季度房价指数多次下跌，跌幅在0.2%至0.3%之间。

事实上，虽然马来西亚年轻人口对住房有需求，但个人负担能力不足的问题仍然是房地产市场低迷的重要原因之一。

根据《2022年上半年马来西亚房地产市场报告》，新推出的单位数量从去年同期的31,687个单位下降66.7%至10,552个单位，这也反映了当今“开发商的谨慎情绪”。值得注意的是，该报告称，在10,552 套新推出的房产中，只有约20% 已售出。

除了货币贬值之外，造成如此惨淡表现的另一个重要因素是，过去10年，过度建设导致房地产市场供过于求。

截至2022年6月30日，已竣工但未售出的房屋存量价值约为500亿令吉，房屋类型包括住宅区、服务式公寓和小型办公室、家庭办公室（SOHOS）。

与世界主要国家庞大的房地产市场不同，马来西亚房地产市场的抗风险能力较弱，某些一次性重大事件也会影响其市场情绪。

去年，中国最大的开发商之一碧桂园将其位于马来西亚新山金海湾的酒店式公寓价格下调了50%。此次降价确实有效减少了未售出房屋的库存，但也“震动”了柔佛州房地产市场。

碧桂园于2012年开始在柔佛南部投资，并于2015年在柔佛海峡填海区高调推出森林城市项目。几年前，当地人对该项目持负面看法，但对森林城市的看法正在改善。

KGV国际房地产顾问（柔佛）有限公司执行董事Samuel Tan对柔佛房地产市场持乐观态度。他表示，楼市的好转首先体现在租赁市场。 2021年4月马新（Malaysia-Singapore）边境重新开放后，越来越多在新加坡工作的马来西亚人选择居住在仅一桥之隔的柔佛州。我在新山租了一间公寓，每天往返于马来西亚和新加坡之间。

由于近两年疫情影响，新加坡房租上涨，导致在新加坡工作的马来西亚人更倾向于在柔佛租房。

对于柔佛州部分房产价格下跌一半的事实，陈承认，虽然事实如此，但一些地点或地区的房产价格仍然无法动摇。

Tan说：“在柔佛州，价格在60万令吉及以下的有地房产市场表现良好，但高层住宅房产处于过度开发的状态。”

谭表示，与其他中国开发商相比，中国富力地产的表现更好，主要是因为其定价、项目地点以及项目的综合性质更适合当地市场。

一位不愿透露姓名的退休新加坡房地产经纪人十年前在柔佛州购买了一套有地房产作为他的度假屋。他说，在柔佛买房必须非常“挑剔”。

“100万令吉以下的房地产市场仍然非常活跃和强劲，有地房产继续蓬勃发展。 Bandar Million 和柔佛州偏远地区的新山中央商务区的许多其他房产仍然值得考虑。”

由于柔佛和新加坡距离很近，许多居住在柔佛的马来西亚人每天都会前往新加坡工作。对此，他表示，有利的汇率变化让更多人有能力支付，这也解释了为什么100万令吉以下的房产仍然有需求。 (1新元=3.20~3.23林吉特)

不过值得注意的是，虽然这几年来自中国的开发商纷纷涌入柔佛，但他们在马来西亚首都吉隆坡也有不少房地产项目。这些房产的表现如何？

过度建设

目前，马来西亚的豪华高层公寓和酒店式公寓明显供过于求，尤其是吉隆坡双子塔附近，许多高层物业仍处于空置状态。

与柔佛房地产市场一样，马来西亚人如果有足够的经济能力，通常更愿意购买有地房产。然而，年轻买家和老一辈可能更喜欢高层住宅，毕竟高层住宅提供了更安全的居住环境和更好的设施。

事实上，随着COVID-19大流行的影响持续，许多已竣工的高层房产尚未售出，因此房地产经纪人更有可能建议潜在买家购买已竣工的房产。毕竟，购房者可以近距离地“看到、摸到”这些房子，而不是像往常一样站在沙盘旁听开发规划，在不确定性很大的情况下购买看不到、摸不着的房子。

另一方面，购房者目前更担心房子的质量。由于疫情期间不少外籍建筑工人回国，封城期间间歇施工等无计划的工作安排可能会直接影响房屋质量。

对于马来西亚这样一个拥有3300万人口的国家来说，在证券交易所上市的房地产公司有很多，当然也有很多非上市的。

一位不愿透露姓名的房地产顾问表示，房地产开发的周转时间很短，只有五年左右。而且由于马来西亚人（尤其是当地华人）喜欢将房地产作为投资组合的一部分，这导致过去10年更多的企业家涌入房地产开发市场而不是加工制造业。

“你买一块土地，也许是一英亩或两英亩，然后你可以通过建造尽可能高的楼层来最大化土地的价值，”该顾问说。 “买家在项目开发之前选择并购买该项目，并随着时间的推移支付费用。从而帮助开发商为项目融资。”

虽然马来西亚人也向新加坡和中国开发商购买房产，但许多人更喜欢与他们熟悉的大型本地开发商打交道，例如S P Setia Bhd、Sime Darby Property Bhd）、IJM Corporation Bhd（Ipoh Engineering）、Eco World Development Group Bhd（Eco）。世界集团）等

当然，马来西亚目前的房地产价格远远超过了1997年亚洲金融危机后房地产崩盘的价格水平。尤其是2009年至2014年间，马来西亚的房价大幅上涨，部分地区价格翻倍甚至更多。

这些现在都已成为历史。目前令人担忧的是，在今年已经三次加息的马来西亚，房地产市场走向不明朗。

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